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Hedwige Chevrillon : Le secteur de l’immobilier se porte mal. Vous êtes le président de Kaufman and Broad, l’un des principaux promoteurs en France. Nicolas Sarkozy, le président de la République, a annoncé, à travers une des filiales de la Caisse des dépôts, que 30 000 logements sans acquéreur devraient être repris par l’Etat. Est-ce que ça vous paraît de nature à restaurer un peu la santé du secteur de l’immobilier actuellement ?
Guy Nafilyan : Plusieurs mesures ont été annoncées par le président de la République, trois mesures différentes : l’une porte effectivement sur le rachat, par des sociétés HLM – essentiellement SNI, qui est une filiale de la Caisse des dépôts et consignations, vraisemblablement la Foncière logement et d’autres sociétés HLM –, de 30 000 logements qui auraient été pour l’instant gelés.
En réalité, la situation est la suivante : l’offre commerciale en France représente à peu près 120 000 logements aujourd’hui. Sur ces 120 000 logements, 60 000 sont lancés par des promoteurs, et 60 000 logements avaient été arrêtés puisqu’il n’y avait pas une commercialisation suffisante. L’idée est donc que sur ces 60 000 logements, 30 000 soient rachetés directement ou indirectement par l’Etat. Le problème, c’est de se demander à quel prix. La réponse, c’est que si c’est pour offrir aux promoteurs qui sont dans cette situation une décote de 20 à 30 %, je crains que personne ne vende ces terrains et ces opérations.

Ça vaut peut-être mieux que des stocks invendus, non, surtout avec cette crise financière ?
Nous ne sommes pas concernés puisque nous n’avons pas de terrains ou d'opérations dans cette situation, mais si j’étais concerné et que j’avais une opération bloquée aujourd’hui, comme ma marge est de 6 à 7 %, si j’acceptais une décote de 20 à 30 %, j’aurais une perte considérable. J’ai sûrement intérêt, dans ce cas-là, à vendre tranquillement cette opération avec une décote de 10 % peut-être, mais je ne dois pas accepter de prendre une perte immédiate de 20 à 30 % .
À mon avis, ce dispositif est extrêmement complexe, il dépendra de la décote proposée par les sociétés HLM pour faire des logements sociaux, et, à mon avis, il sera assez difficile à mettre en place. Ce n’est d’ailleurs pas du tout la solution que nous avions préconisée.

Vous aviez préconisé quelle solution ?
Il fallait, dans un marché qui est beaucoup plus difficile, prendre une mesure très simple, très lisible, et nous avions proposé, avec le soutien de Mme Boutin, une mesure qui consistait à offrir une TVA à 5,5 % aux premiers acheteurs.

Elle est encore très favorable, elle l’a encore dit la semaine dernière ici, à ce même micro de BFM.
Dans cette affaire, Mme Boutin est très courageuse, elle semble avoir vraiment compris la situation du marché immobilier, et je crois qu’elle a défendu cette mesure qui est véritablement une mesure efficace. Les mesures qui sont proposées ont chacune un effet intéressant, mais je crois que dans la situation actuelle du marché immobilier, il fallait une mesure beaucoup plus simple, ponctuelle, de court terme, pour permettre aux jeunes Français de devenir propriétaires.

5,5 % : c’est sûr que, pour l’instant, l’arbitrage n’est pas en sa faveur...
Clairement, Bercy a dit non.

Et l’on sent bien que c’est Bercy qui tient les cordons de la bourse. La situation du déficit public de la France le justifie peut-être ?
Je dirais les choses différemment. Dans le cas du budget du logement, qui est un budget considérable, avec des aides qui sont réparties à droite et à gauche, des aides à la personne, etc., je pense qu’il faudrait remettre tout à plat et simplement se focaliser sur quelques mesures très claires, très simples, peut-être de court terme mais efficaces. Je crois que l’on a les marges de manœuvre, à l’intérieur de ce budget, pour faire quelque chose de plus efficace.

Quoi, par exemple ?
J’avais proposé une autre mesure, qui est en fait de proposer un crédit sur une partie du logement qui soit à un taux 0. Par exemple, ce que l’on avait fait avec les PAP, à l’époque, c’est-à-dire favoriser l’accès à la propriété, à la résidence principale essentiellement, bonifier les prêts sur 20 % du prix, avec un plafond. J’avais proposé que ce soit aussi une mesure de court terme, pour répondre à la situation actuelle. Franchement, cette mesure me paraissait extrêmement efficace. On y répond par des mesures plus complexes, l’achat de 30 000 logements, par exemple.

Ça manque de lisibilité ?
Ça va être très compliqué à mettre en place, et je ne suis pas certain, en plus, que les promoteurs soient prêts à prendre des pertes de 20 à 30 % sur leurs opérations.

Sur la situation de Kaufman and Broad, vous aviez annoncé, le 19 juin, une baisse de votre résultat, de votre bénéfice net, de plus de 70 %. Aujourd’hui, sur les neuf premiers mois de l’année, est-ce qu’on peut faire mieux ?
Non, parce que je publie mes résultats le 22 octobre. Ce que je vais simplement vous dire, c’est que le marché immobilier, aujourd’hui, est extrêmement difficile. Nous avions vu, bien avant la fin 2007, des ralentissements du marché immobilier, tout le monde pensait que les choses allaient atterrir doucement. Il y a eu, entre-temps, la crise bancaire, qui est d’une force et d’une profondeur que nous n’avons jamais vues. Ce qui se passe aujourd’hui, c’est que les banques ne prêtent plus à nos clients. Le taux de refus de crédit a été multiplié par trois depuis le début du mois de septembre.

Et il atteint ?
Aujourd’hui, il atteint 20 % à peu près. Ce que l’on voit, c’est que, au premier semestre, les encours des grandes banques sont en baisse de 25 %. Donc les banques, qui sont en très grande difficulté, ne prêtent plus aux gens qui veulent acheter un logement, et notre métier fonctionne avec le crédit, donc plus de crédit, plus de business. La situation s’est donc terriblement aggravée depuis quelques mois.

Terriblement aggravée, on le voit bien sur le crédit foncier, qui a du mal à trouver des liquidités pour financer ces prêts. Est-ce que vous diriez que la situation de votre entreprise est une situation très grave ?
Non, pas du tout. Je dirais simplement que Kaufman and Broad a déjà fait face à des difficultés dans les années 1990. Ce que nous avions fait en 1990, nous sommes exactement en train de le faire aujourd’hui. Nous sommes en train de réduire nos charges opérationnelles, de repenser nos programmes, nous avons renoncé à un certain nombre d’opérations. Nous sommes donc en train de mettre la société en état de marche, en fonction du marché de demain. Kaufman and Broad est aujourd’hui dans cette approche.

En situation de crise ?
Non, il n’y a pas de situation de crise, tout ça est géré avec une vraie stratégie. Je crois que nous sommes en train de mettre en place des dispositions pour traverser cette période difficile.

Vous avez annoncé un plan social de 126 personnes, 126 départs. Il y a un avis du comité d’entreprise dans quelques jours...
Vous savez, devant une situation qui s’est considérablement dégradée, quand vos commandes baissent de 30 %, vous êtes bien obligés d’adapter votre structure à la situation du marché. Je crois que ce n’est pas seulement l’immobilier qui est confronté à cette situation, que c’est toute l’économie réelle qui est touchée par cette crise bancaire née aux Etats-Unis et qui, maintenant, touche l’Europe. On voit bien que toute l’économie réelle aujourd’hui est affectée, et bien sûr l’immobilier, qui est une activité qui fonctionne avec le crédit.

La situation est très difficile, donc, pour tout ce qui concerne le secteur de l’immobilier et du logement. A votre avis, est-ce qu’il y a quand même des lueurs d’espoir ? Vous avez dit que les mesures qui ont été annoncées sont insuffisantes et ne sont pas les bonnes. Qu’est-ce qui pourrait permettre, selon vous, à votre secteur de retrouver quelques couleurs ? Faut-il s’attendre à une situation difficile jusqu’en 2010, 2011, 2012 ?
La confiance des consommateurs. Je pense que notre produit est un produit de confiance. Vous achetez un logement si vous avez confiance dans votre entreprise, dans votre pays. Aujourd’hui, la confiance n’est plus là, les gens ont peur. Cette crise bancaire, qui est d’une violence jamais connue, en tout cas par moi, a créé un phénomène d’attentisme total.
On le voit bien dans nos bureaux de vente. Les gens se disent deux choses. Ils se demandent d’abord s’ils ont la capacité d’acheter, et, comme les banques ne prêtent pas, c’est extrêmement difficile. Ensuite ils se demandent si les prêts de l’immobilier vont baisser. Donc tout le monde attend et tout le monde a peur.
On le voit bien, d’ailleurs, ce n’est pas simplement l’immobilier qui est touché, je dirais que l’ensemble de l’économie est touché. Ce phénomène est extrêmement négatif. C’est la confiance des Français qui permettra au marché de repartir. Le marché immobilier ne repartira pas tant que la crise bancaire ne sera pas réglée. Tant que les banques ne prêteront plus d’argent aux acquéreurs, il n’y aura pas de redémarrage.

Vous citiez un chiffre assez impressionnant tout à l’heure, le taux de refus de crédit à plus de 20 % actuellement...
Oui, aujourd’hui on est aux alentours de 20 %, c’est-à-dire que les banques n’ont plus d’argent et donc ne prêtent plus. Les banques ne se prêtent plus entre elles, ne prêtent plus aux sociétés, aux PME et ne prêtent plus aux acquéreurs de logements, ou alors dans des conditions très différentes.
L’histoire des prêts-relais est un signe très caractéristique. Je ne parle pas des gens qui ont une difficulté avec les prêts-relais actuels, mais, pour obtenir un prêt-relais aujourd’hui, c’est quasiment impossible. Les banques font une expertise de votre bien, appliquent une décote qui est parfois de 60 %, et fixent des conditions terribles. Donc ce marché bloque aussi la situation, parce que, très souvent, pour acheter un bien nouveau, il faut vendre le bien ancien.

Est-ce que vous avez déjà intégré, dans votre politique commerciale, la baisse des prix sous-jacente à cette crise ?
Les prix, pour l’instant ont très peu baissé, pour une raison très simple, c’est que le prix de revient d’un logement, pour l’instant, n’a pas changé. Les prix des terrains, malheureusement, n’ont pas baissé. Ils vont baisser parce que les propriétaires fonciers, qui ont été les grands gagnants des dix dernières années, vont comprendre que le prix du terrain n’est plus celui qu’ils espéraient. Les coûts de construction, malheureusement, avec les contraintes de l’environnement, sont plutôt en train d’augmenter, donc nos prix, aujourd’hui, sont à peu près les mêmes.

Mais si vous ne les bougez pas, vous n’aurez pas d’acheteurs ?
Exactement. Ce que je peux dire, simplement, c’est que quand on regarde la solvabilité de nos acquéreurs, ce qui est finalement le plus important, ils peuvent aujourd’hui acheter, même avec un taux d’intérêt autour de 5 %, les logements que nous leur proposons. Ce n’est pas ça qui les bloque aujourd’hui. Ce qui bloque aujourd’hui, c’est le sentiment que les prix peuvent baisser, et le fait qu’ils n’obtiennent pas de crédit.
Quand je regarde mes bureaux de vente tous les lundis matin, pour voir les plans de financement de nos clients, ça passe encore. On a ajusté nos prix, les uns et les autres, et ce que l’on essaie de faire, c’est ne pas avoir de stock physique. C’est l’avantage de la situation actuelle, par rapport à celle de 1990, il n’y a pas de stock physique.

Mais est-ce que vous n’êtes pas en train d’en constituer actuellement malgré vous ?
Bien sûr, puisque les ventes sont ralenties, mais aujourd’hui, les stocks physiques représentent moins de 3 % des logements construits. Ce n’est rien. Les promoteurs agissent très différemment par rapport à 1990, parce qu’ils ne gardent pas de stocks physiques à trois mois, ils les vendent, et, sur ces opérations livrables à trois mois, ils font des promotions. Elles sont de l’ordre de 3 %.
L’idée, c’est de ne pas se retrouver comme en 1990, quand les stocks physiques représentaient une année d’activité. Là, ils représentent moins d’un mois d’activité. Donc, la stratégie, notre stratégie, c’est de ne pas avoir de stock physique, et bien évidemment, pour cela, nous faisons des efforts sur les logements livrables à court terme.

C’est là où l’on reprend ce que vous disiez à l’instant, c’est-à-dire que, si jamais les 30 000 logements rachetés, annoncés par Nicolas Sarkozy, ont une décote trop importante, ça ne pourra pas apurer le marché ?
Je ne pense pas que l’on pourra comparer un logement HLM vendu HLM à un logement en accession à la propriété traditionnel.

Mais ça sera un signal, quand même ?
Mais ce signal est déjà donné. Nous ne sommes pas dans cette situation, je n’ai pas d’opérations qui sont bloquées parce que je n’aurais pas de précommercialisation. Si nous achetons des terrains et que nous lançons des opérations, c’est que nous avons une précommercialisation d’au moins 30 %.
Mais j’imagine qu’un promoteur qui est dans cette situation ne va pas, ou du moins très difficilement, accepter de vendre avec une perte considérable son opération à une société HLM. Je pense qu’il va falloir qu’il y ait une vraie discussion entre la FPC et les sociétés HLM qui vont être en face de nous, parce que l’on ne peut pas vendre à 2 000 euros ce qui en coûte 3 500.

C’est très important, ce que vous dites, parce que ça va être un signal donné. C’est-à-dire que, s’il y a cette décote trop importante, vous, promoteurs qui n’êtes pas concernés par ces rachats de logements, allez vous retrouver face à vos clients, qui vous diront qu’une décote est appliquée par ailleurs et vous demanderont de leur appliquer cette décote...
Je crois que sont surtout visées les opérations qui ont été montées à des prix trop élevés, avec des produits qui ne sont pas forcément extraordinaires, et donc qui seront d’ailleurs peut-être revus par les sociétés HLM. On réduira sûrement la taille des appartements, on fera des logements un peu différents. Évidemment, ce n’est pas un bon signe, c’est une façon de régler une toute petite partie du problème. Ce n’est pas une solution qui répond à la situation actuelle du marché immobilier.
Le marché immobilier est bloqué par la crise bancaire, donc il faut trouver des solutions qui ressolvabilisent nos acquéreurs. Ressolvabiliser nos acquéreurs et donc permettre aux banques de prêter de l’argent, c’est soit baisser les taux d’intérêts et donc avoir un système qui permette de bonifier les taux de crédits, soit simplement baisser la TVA pour les premiers acheteurs, pour qu’ils deviennent propriétaires dans un laps de temps extrêmement court.

Un plan immobilier qui ressemble un peu au plan que l’on met actuellement en œuvre pour les PME ?
Oui, je pense que la filière immobilière est une filière extrêmement importante, qui a un poids très important dans la croissance du PIB. On parle de récession ce matin, et je pense qu’il faut faire très attention à la filière immobilière.
Le logement est un produit de confiance. Quand vous avez le sentiment que le prix de votre bien est en train de baisser, ça alimente le pessimisme et il faut faire très attention en immobilier. Les crises commencent souvent par l’immobilier : les Etats-Unis, l’Espagne, l’Angleterre, l’Irlande, aujourd’hui la France. Le gouvernement réagit ; ce qui a été proposé, c’est une première réaction, et elle est intéressante, même si, pour moi, elle n’est pas suffisante.