► info

Stéphane Soumier : Vous avez publié votre chiffre d’affaires hier. Peut-on dire que l’ensemble du marché et la promotion et de l’immobilier neuf sonnent un peu comme une divine surprise ?
Alain Dinin : divine surprise il ne faut pas exagérer, mais il y a eu un phénomène d’accélération sur le dernier trimestre. C'est-à-dire que nos clients qui entendaient dire par les députés qu’ils allaient modifier la fameuse loi Scellier sur l’investissement locatif, se sont dits qu’il fallait aller vite et signer tout de suite avant le 31 décembre au cas où il y aurait des changements. Donc on a eu effectivement un effet accélérateur sur le dernier trimestre.
Ceci étant, en début d’année on pensait faire -10 de chiffre d’affaires, en septembre on avait annoncé l’équilibre, on fait +6 donc c’est une bonne nouvelle, mais ce n’est pas une surprise.

Quand même, on est sur un cycle immobilier qui est normalement un cycle lent. Je parle évidemment sous votre contrôle. J’ai l’impression que vous avez vécu en deux ans, des effets de balancier comme vous n’en avez peut-être jamais traversé ?
Un coup de frein terrible en 2008 : -50% de clientèle, donc on bloque toutes les opérations, on revend les terrains, on se dit que le marché est à l’arrêt. Et tout d’un coup mais pas par hasard, parce que le gouvernement a fait ce qu’il fallait, parce que les taux d’intérêt ont baissé…
C’est aussi parce que le logement est l’une des vraies préoccupations des Français, on l’a vu avec la fondation Abbé Pierre. Tout à l’heure sort un sondage qui montre que c’est la quatrième préoccupation majeure des Français. C’était la septième il y a deux ans, donc c’est un sujet assez important, l’hébergement, avec la retraite, la vie en société, tous les sujets sociologiques que l’on connaît bien.

Il y a quoi avant ? La santé, l’emploi et la retraite ?
Le pouvoir d’achat en premier, ensuite l’emploi, la retraite et le logement au même niveau que la santé, à 26 ou 27 %  des réponses des sondés. Donc c’est un vrai sujet. En plus les prix ont baissé, la marge des promoteurs également, tout le monde a fait un effort. Les taux d’intérêt sont très bas : il faut savoir que 50 euros de différence de mensualité c’est 2,5 millions de familles qui peuvent acheter ou pas.

50 euros de mensualité c’est 2,5 millions de familles qui tout à coup ne sont plus solvables ?
Elles ne trouveront pas les fameux 33 % de crédit auprès de leur banque. Au fond, tous ces éléments-là se sont combinés, le prêt à taux zéro, des choses techniques comme le pass foncier, etc. ont permis en fait à ce marché de se redéployer. Et le marché, attendu aux alentours de 90 000 logements en 2009, passe la barre des 100 000.
Ces mesures-là ont permis de faire 20 000 à 25 000 logements de plus. Effectivement les opérateurs immobiliers s’en sortent bien, mais les clients ont pu acheter aussi.

Est-ce que ca veut dire que vous êtes tirés d’affaire ?
Nous, promoteurs, n’avons pas à être tirés d’affaire puisqu’en fait on est dans un marché où il n’y a pas de stock. Je vous rappelle que l’on vend sur plan.
La semaine dernière on a vendu à Marseille 39 logements à des primo-accédants à 2 600 euros le mètre carré, 39 logements sur 40 à la vente, ce sont des logements qui seront livrés dans deux ans. Nous ne produisons que ce que nous prévendons, donc au fond notre sujet, c’est ajuster nos structures.

Est-ce que vous sentez que l’ensemble de ces dispositifs d’Etat que vous avez décrits, ces dispositifs fiscaux, reste nécessaire en 2010, et restera nécessaire peut-être même en 2011, puisque vous vendez sur plan ?
Ils sont indispensables si on veut avoir une politique du logement en France permettant aux gens de pouvoir se loger. La fondation Abbé Pierre disait que l’insuffisance de logements a augmenté de 100 000 entre 2008 et 2009. Elle dit que 900 000 logements sont nécessaires, l’année dernière c’était 800 000. C'est-à-dire qu’en même temps il y a une poussée sur l’achat immobilier, les gens veulent acheter et ils ont les dispositifs mis en place par le gouvernement pour le faire, et on a une insuffisance de logements.
Quand le Président de la République dit, par exemple, que dans le Grand Paris, il veut faire 70 000 logements par an pour resituer la ville, recréer l’urbain, l’espace, etc., cette année il faut savoir que l’on en a fait 30 000. Comment va-t-on faire pour fabriquer plus ?

D’autant que les taux d’intérêt vont remonter...
Au fond tout le sujet c’est la clientèle, c'est-à-dire sa capacité de solvabilité. Le premier souci des Français c’est leur pouvoir d’achat ; il n’augmente pas, les taux d’intérêt ont baissé. Si demain matin les taux d’intérêt remontent un peu, on va retrouver un blocage sur le système du logement et cela deviendra un sujet politique.

Donc quoi que ca nous coûte, la dette des Etats est aujourd’hui une préoccupation, ces dispositifs de défiscalisation doivent être maintenus ?
Ils coûtent cher et en même temps ils rapportent. L’Etat sait regarder les dépenses. Dans une entreprise, on regarde les dépenses et les recettes. 20 000 logements de plus que ce que l’on aurait fait dans un marché naturel sans l’aide du gouvernement, c’est 1,5 milliard de TVA qui sont rentrés dans les caisses de l’Etat et 70 000 emplois qui ont été préservés. Quand on regarde ces deux chiffres, de notre point de vue, du côté des opérateurs immobiliers, la balance est nettement positive pour le budget de l’Etat.

Comment est-ce que Nexity s’en sort dans cette bataille ? Vous maintenez vos 10 % de parts de marché ?
On était à 9 % de parts de marché l’année dernière. Si le marché est à 105 000 comme la Fédération des promoteurs l’a dit, nous avons fait 10 808 ventes, donc on est au dessus des 10 %, et pour l’année prochaine on prévoit aussi d’être à ce niveau-là.
Ceci étant, le marché de 2010 sera moins bon que 2009, parce qu’on prévoit effectivement une remontée des taux d’intérêt vers la fin de l’année, avec les problèmes de solvabilité que cela entraîne, parce qu’aussi le contexte politique fait qu’aujourd’hui nous n’avons pas les permis de construire, parce que lorsque l’on parle de densité, personne n’ose faire des tours de logements, c’est un vrai sujet.

Vous le regrettez ?
Oui, je le regrette, parce qu’en région parisienne, le prix d’un terrain c’est entre 30 et 40 % du prix d’un logement. Donc si demain matin on nous autorise à faire un étage de plus, très clairement sur neuf étages, un dixième ça fait 10 % de moins le prix du terrain, c'est-à-dire que c’est un prix de vente qui baisse.

Mais vous comprenez que les tours nous fassent peur, en termes d’aménagement urbain. Vous avez sans doute fait des progrès, mais on a des images épouvantables quand on parle de tours...
On ne va pas parler de très grande hauteur, mais 10, 11 ou 12 étages, c’est tout à fait acceptable dans un ensemble urbain, où effectivement tout est connecté, les écoles, les circuits de fonctionnement, le commerce. Dubaï vient ainsi d’inaugurer sa plus grande tour.

Vous ne voulez pas construire le Burj Khalifa à côté de La Défense quand même ?
Non, mais on est un des seuls pays où on a peur de la hauteur pour l’habitat. Si vous regardez les grandes métropoles internationales, prenez New York par exemple, vous habitez dans des tours et ça ne pose de problème à personne.

Il faut que l’on parle de votre groupe, parce qu’on a l’impression que vous êtes sur une charnière. On donnait quelques éléments d’information tout à l’heure autour du groupe BPCE. Aujourd’hui, votre premier actionnaire, ce sont les Caisses d’épargne, à 40 % à peu près, je crois que c’est ça ?
Tout à fait, 41 %.

Nexity a connu une croissance importante, les gens ne le savent peut-être pas, mais vous êtes aujourd’hui associé très étroitement avec des franchises immobilières très connues comme Guy Hoquet ou Century 21. Vous êtes très présent dans les services, avec un groupe qui s’appelle Lamy, concurrent direct de Foncia sur les syndics, ces fameux syndics qui parfois nous posent tant de problèmes. BPCE va devoir prendre des décisions stratégiques. Est-ce que le sort de Nexity, est-ce que l’unité de Nexity est menacée ?
Clairement, l’unité de Nexity n’est pas menacée, les Caisses d’épargne ont 40 % du capital. Nexity est une société cotée, les Caisses d’épargne ont quatre représentants au conseil d’administration sur onze et il n’y a pas de discussion avec le président de BPCE, François Pérol, sur des hypothèses de démembrement, d’autant plus que notre projet d’opérateur immobilier intégré fonctionne de mieux en mieux. On a de plus en plus de connexions, entre la location, la gestion, la revente, l’achat du neuf, le service immobilier au client.
C’est très compliqué l’immobilier. Notre vocation c’est de le simplifier. Tout n’est pas parfait, on parlait des syndics, c’est un métier qui a besoin de se ressourcer, de retrouver son honneur et de montrer à ses clients qu’il y a une vraie valeur ajoutée. L’intégrité du groupe et ses résultats, on annonce aujourd’hui que notre résultat d’exploitation sera supérieur à 7 % en 2009, on annonce que notre chiffre d’affaires pour 2010 sera en baisse parce que comme on a vendu un peu moins sur plan, en particulier dans l’immobilier de bureau, on sera sur un point bas en 2010. Donc au fond, la BPCE de ce côté-là n’a pas de souci.
En revanche, ils ont effectivement des soucis au niveau de l’organisation générale de la BPCE. Tout à l’heure j’entendais un de vos confrères sur cette même radio dire que je m’oppose à quelque chose, mais je ne m’oppose à rien. Aujourd’hui j’ai un actionnaire qui fonctionne bien en matière commerciale, les liens avec les Caisses d’épargne régionales fonctionnent très bien, et en matière d’actionnariat, vous verrez ça le 23 février, mais la situation financière de Nexity fait que je n’ai pas de souci y compris pour faire de grosses opérations de croissance externe, sans avoir besoin de demander à mon actionnaire d’y remettre au pot. Donc François Pérol est assez confortable là dedans et je pense qu’il a d’autres soucis que celui de Nexity.

Vous n’avez pas vous-même d’angoisse particulière en attendant ce plan stratégique qui devrait tomber à la fin février ?
Ni angoisse, ni demande. La seule chose qui est importante à se rappeler, c’est que nous avons un accord commercial qui fait que jusqu’en 2012 minimum, et ensuite on prolongera, nous avons écrit ensemble au moment où la Caisse d’épargne est entrée au capital, que nous allions développer des synergies, en fait du travail commun, pour aider nos clients à mieux acheter leur immobilier. Ca fonctionne bien et cela n’a pas vocation à changer.