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(CercleFinance.com) - Henry Buzy-Cazaux, président de l'école supérieure des professions immobilières (ESPI), revient avec Cercle Finance sur les récents développements du secteur de l'immobilier, estimant que le marché présente de bonnes opportunités d'investissement.

Cercle Finance: Pour commencer, un petit point de conjoncture: comment ont évolué les prix en 2009?

Henry Buzy-Cazaux: L'année n'est pas tout à fait finie. Néanmoins, on peut dire que les prix devraient reculer de l'ordre de 10% dans l'ancien en 2009. C'est une estimation partagée par les notaires. La Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) évoque une baisse similaire, de l'ordre de 8%, mais sur un échantillon de ventes moins étendu. Quant au nombre de transactions, il devrait s'inscrire en retrait de 20% à 25% par rapport à une bonne année telle que 2007.

CF: Et concernant 2010?

HBC: Pour 2010, ma conviction est que la purge économique et financière n'est pas terminée. Je ne vois pas de vigueur recouvrée comme l'annoncent certains observateurs, d'ailleurs bien relayés par les médias. Tout simplement parce que l'ambiance économique générale reste dégradée et que le chômage ne cesse de grimper. L'année devrait être très dure, a prévenu Laurent Wauquiez, le secrétaire d'Etat à l'emploi. Le chômage risque d'atteindre 11%. Or, l'emploi est déterminant, il pèse sur toute l'activité économique en général et sur le marché immobilier en particulier. Par conséquent, pour 2010, je vois une poursuite de la baisse des prix comparable à celle observée en 2009, de l'ordre de 6% à 8%, ainsi qu'une chute des transactions d'environ 20% à 25% par rapport à 2007.

CF: Au vu de cette morosité ambiante, est-ce le bon moment pour faire de l'investissement locatif?

HBC: C'est clairement le moment pour investir. Aujourd'hui, il y a des affaires à faire. Depuis quelques mois, les banques rouvrent le robinet du crédit et les taux d'intérêt s'affichent à des niveaux historiquement bas. Sur 15 ans, il faut compter en moyenne 3,75-3,80%. Sur 20 ans, on est à un peu moins de 4%. C'est quand le marché est pessimiste, plus faiblement demandeur, qu'on peut négocier le plus fermement. Le rapport de force a clairement changé au profit de l'acheteur. 2009 est la première année favorable aux acquéreurs depuis 10 ans. J'entends souvent qu'il vaut mieux attendre que les prix baissent: ce n'est pas la bonne tactique. C'est maintenant qu'il faut acheter, en négociant. Sans oublier que la demande locative reste forte et les prix des loyers à des niveaux élevés.

CF: Plus concrètement, quels types d' investissements privilégier: le neuf ou l'ancien?

HBC: Dans le neuf, cela fait trente ans que les dispositifs d'incitations fiscales se succèdent. C'est très tentant en effet de payer moins d'impôts. Et c'est maintenant qu'il faut en profiter car ils sont menacés. En ces temps de disette budgétaire, l'Etat cherche à limiter les avantages fiscaux voire purement et simplement à les supprimer. Côté rentabilité, il faut compter aux alentours de 4% avant impôts en moyenne alors qu'on était tombé à 3% il y a quelques temps. Mais attention à ces chiffres moyens, tout dépend des situations particulières.

CF: Et dans l'ancien?

HBC: Il n'y a pas de dispositifs d'incitations fiscales aussi compétitifs que dans le neuf. Mais l'ancien a deux avantages par rapport au neuf. D'abord, il n'y a pas de problème de localisation comme on a pu en constater dans le neuf. Votre bien ancien est correctement situé dans le centre-ville alors que certains programmes neufs étaient construits dans des endroits où la demande locative était inexistante ou très faible. Deuxième avantage: les prix sont 30% moins chers en moyenne. Du coup, la rentabilité apparaît supérieure: 7% globalement avant impôts contre 4% dans le neuf.

CF: Quelles sont les règles d'or à respecter pour réussir son investissement immobilier?

HBC: Il faut investir dans une zone dynamique sur un plan économique ou alors qui va le devenir. Il faut regarder l'avenir des transports en commun, l'implantation future d'entreprises, de sièges sociaux. Surtout, il faut bien se renseigner sur les niveaux de loyers pour le type de biens que l'on envisage d'acheter, sur la base de transactions locatives récentes, dans le même quartier. Ne pas hésiter à consulter les agents immobiliers locaux et ne pas se contenter de la parole du promoteur si l'on investit dans le neuf. Il faut agir de manière responsable.

CF: Quels types de biens faut-il privilégier?

HBC: Les plus petites surfaces sont très prisées. Les biens de une à trois pièces constituent 40% de la demande locative. L'inconvénient de ces petites surfaces est que le taux de rotation est très élevé. Surtout pour les studios prisés par les étudiants et les célibataires. Les études se terminent un jour et les célibataires fondent une famille et migrent alors vers une plus grande surface. Il y a donc des frais de recherche de locataire qui peuvent être conséquents. Un inconvénient que ne présentent pas les grandes surfaces. Pour les 3-4 pièces et plus, il y a une forte stabilité. Néanmoins, le niveau des loyers rapporté au mètre carré chute et le prix d'achat est beaucoup plus élevé que pour un studio. Au final, investir dans un studio ou un quatre pièces, tout dépend de votre budget et de vos ambitions.

CF: A l'heure actuelle, que vaut l'investissement immobilier face à la Bourse?

HBC: L'immobilier tire clairement son épingle du jeu face à la Bourse. Dans un contexte incertain et dégradé, la propriété apporte la sécurité. De plus, en matière de retraite, l'investissement reste un must car il apporte un revenu régulier et stable face à des valeurs mobilières qui apparaissent très fluctuantes.

Propos recueillis par Vincent Alsuar.

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