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Le marché de l'investissement en France recule de 63% avec 2,6 milliards d'euros investis depuis le début de l'année

Le marché de l'investissement est toujours en net recul avec seulement 1,4 milliard d'euros investi au deuxième trimestre 2009, soit une baisse de 46% comparé au second trimestre 2008 (2,6 milliards d'euros) et de 80% comparé au deuxième trimestre 2007 (7 milliards d'euros). A mi-année, les volumes investis en France accusent une baisse de 63% par rapport au premier semestre 2008 et totalisent 2,6 milliards d'euros.

Après la chute sévère des volumes investis au premier trimestre (1,2 milliard d'euros, soit une baisse de 73% comparé au premier trimestre 2008), le marché de l'investissement a semblé quelque peu enrayer la chute des engagements au deuxième trimestre. Toutefois, même si une amélioration devrait progressivement se confirmer au second semestre, l'activité reste fragilisée par l'insuffisance de crédit. Les banques demeurent toujours très sélectives et n'octroient que très rarement des prêts supérieurs à 40 millions d'euros, rendant plus difficile la concrétisation des grandes transactions et pénalisant de fait les volumes investis sur le marché français.

Le manque de financement, principal frein du marché

La détérioration du marché de l'investissement s'est reflétée dans la taille des opérations et dans la baisse du nombre des transactions. Comparé à la même période l'année dernière, le nombre de transactions a chuté de 25% : depuis le début de l'année 2009, 187 transactions ont été référencées (249 au 1er semestre 2008 et 350 au 1er semestre 2007), parmi lesquelles 12 seulement sont supérieures à 40 millions d'euros, dont 4 supérieures à 100 millions d'euros (15 au 1er semestre 2008 et une trentaine au 1er semestre 2007) et 2 réalisées pour plus de 200 millions d'euros (4 au 1er semestre 2008 et 13 au 1er semestre 2007).

Alors que la valeur moyenne par transaction était de 30 millions d'euros au premier semestre 2008, elle avoisine depuis le début de l'année les 15 millions d'euros.

Les transactions comprises entre 15 et 40 millions d'euros sont les plus nombreuses car pratiquement les seules aujourd'hui à pouvoir être financées. Les actifs de petite taille, bénéficiant d'une garantie locative et d'une bonne localisation, trouvent plus facilement preneur, a contrario des actifs secondaires et des opérations de grande taille qui voient leur prix de vente se dégrader.

L'Ile-de-France, particulièrement impactée

Même si l'Ile-de-France reste la région la plus convoitée par les investisseurs, représentant 56% du montant total des engagements nationaux, elle enregistre toutefois une forte baisse de 67% par rapport à la même période l'année dernière, avec un total avoisinant 1,5 milliard d'euros (4,6 milliards d'euros au premier semestre 2008).

Avec un total de 1,1 milliard d'euros, la province représente 44% du volume total investi dans l'Hexagone, grâce à trois transactions majeures : le portefeuille Casino/Mercialys, le centre commercial Le 31 à Béthune et l'acquisition France Telecom. La situation est néanmoins plus contrastée car à l'exception de ces transactions significatives, toutes les régions sont impactées par le manque de transactions.

Une chute de 75% pour les Bureaux

Au regard du contexte économique, les investisseurs sont extrêmement attentistes et se positionnent seulement sur les actifs neufs de qualité et sécurisés. Par typologie de produits, l'inflexion la plus importante concerne les bureaux qui enregistrent une chute de 75% par rapport au premier semestre 2008 et concentrent 55% du total des engagements en France. Toujours attractifs et devenus plus accessibles pour un certain nombre d'acteurs, les commerces se démarquent ce premier semestre et totalisent 34% des 2,6 milliards d'euros investis dans l'Hexagone (+180% sur un an, comparé toutefois à un première semestre 2008 particulièrement faible), grâce notamment à la vente de trois actifs importants (le portefeuille Casino/Mercyalis, Le 31 et l'immeuble mixte Les Trois Quartiers). Le secteur industriel connait quant à lui un fort ralentissement et comptabilise seulement 280 millions d'euros sur les six premiers mois de l'année, soit une baisse de 48% sur un an, et totalise 11% du volume total investi en France.

Hausse des taux de rendement

Les rendements immobiliers connaissent au second trimestre une hausse généralisée mais moins marquée qu'au premier trimestre. " La correction des valeurs devrait se poursuivre dans le courant de l'année, notamment pour les actifs secondaires et de taille importante, qui restent particulièrement peu liquides, plus difficilement finançables et qui pâtissent d'un intérêt moindre. Néanmoins, les rendements devraient bientôt atteindre leur point haut, particulièrement pour les actifs haut de gamme ", souligne Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

La baisse des taux directeurs, avec l'Euribor 3 mois qui se situe à 1,27% en juin (contre une moyenne de 5% à l'automne dernier) et la moyenne de l'OAT 10 ans qui s'établit à 3,89 % au mois de juin 2009 (contre 4,61% un an plus tôt), couplée à la hausse des rendements immobiliers ont créé un spread favorable au compartiment immobilier.

Les investisseurs en fonds propres sur le devant de la scène

L'ajustement à la hausse des taux de rendement a permis au marché français de redevenir plus attractif. Dans un environnement économique bouleversé, les investisseurs français, principalement représentés par les foncières, les SCPI/OPCI, les privés, les utilisateurs, les assureurs et caisses de retraite, se concentrent davantage sur leur marché dont ils ont une meilleure maîtrise et totalisent 72% des engagements des six premiers mois de l'année. Le deuxième trimestre 2009 a confirmé le retour des investisseurs étrangers, auteurs des plus importantes transactions répertoriées ce trimestre. Totalisant 28% des engagements totaux, ils sont représentés principalement par les fonds allemands, les investisseurs privés et les gestionnaires de fonds internationaux. Par nationalité, les investisseurs allemands sont les plus actifs (12%), suivis des australiens (MGPA) (9%), britanniques, suisses et moyen-orientaux.

Par ailleurs, les investisseurs en fonds propres reviennent sur le devant de la scène. Moins sensibles aux effets de cycle du fait de leur stratégie à long terme, ils voient aujourd'hui des opportunités d'investissement attractives s'offrir à eux pour des actifs haut de gamme, à des taux de rendement moins agressifs que précédemment.

" Au-delà des difficultés persistantes, des éléments positifs de reprise se dessinent. Les liquidités disponibles sur le marché, un environnement financier plus favorable, une meilleure appréciation de la valorisation des actifs et enfin des fondamentaux qui restent solides, sont autant de signes encourageants. En revanche, la dégradation des marchés locatifs, qui s'illustre par une pression à la baisse des valeurs et une hausse du taux de vacance, assombrit les perspectives d'amélioration significative du marché de l'investissement à court terme ", conclut Olivier Gérard.

Graphiques en pièce jointe :

Volumes d'investissement en immobilier d'entreprise depuis 10 ans

Analyse des transactions en France

Répartition par typologie d'actifs des montants d'investissement

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